בשנת 2008 התאהב יזם הנדל"ן התל אביבי יוסף סיונוב בבחורה חיפאית ומאז הוא מאוהב. בעיר. לאחר 3 שנים של שוטטות ובניית חברויות הוא החל במסע רכישת נכסים, אותם הוא משביח בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים. את חזונו הוא מקווה להגשים עכשיו, לאחר חילופי השלטון: "5 שנים עמדנו בפינה בעונש על ידי המורה עינת קליש, עכשיו יש שלטון חפץ חיים בעיר"
בשבוע שעבר אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את התוכנית לשינוי יעוד ותגבור זכויות להקמת מגדל מגורים ומסחר במתחם קולנוע הדר המיתולוגי בוואדי סאליב, שנרכש על ידי יזם הנדל"ן יוסף סיונוב בשנת 2013 ומאז עומד שומם.
11 שנים חיכה סיונוב לרגע שיאשרו את התוכנית שהיא בסמכות הוועדה המחוזית על מנת להקים עוד מגדל צבעוני ופורץ דרך. התוכנית שהוגשה חלה על מגרש שנמצא באזור החיבור בין העיר התחתית לשכונת ואדי סאליב. במגרש קיים מבנה ששימש כבית קולנוע מסוף שנות ה-40 ועד אמצע שנות ה-70 ומאוחר יותר שימש כמועדון לילה בשם סטייג' 27. התוכנית הנדונה מציעה כחלופה לבניין הנטוש הקיים, להקים מבנה חדש רב שימושים הכולל גם שוק אוכל. בלב ליבו של השוק ימוקם אזור הקבלה של Hotel Ninna כחלק מרשת מתחמי אירוח שמושקת בימים אלו על ידי סיונוב בעיר האהובה עליו. מעל מתחם המלון בן 60 החדרים יוקם מגדל מגורים של 80 דירות בנות שני חדרים כל אחת. 100 חניות ישמשו את דיירי המתחם בחניון תת קרקעי.
סיונוב, אתה מתרגש?
"אני אתרגש בערב המסיבה הגדולה שנקיים על גג המלון בעוד כמה שנים. עכשיו אני חש הקלה קלה, לא מעבר. 5 שנים עמדנו בפינה בעונש על ידי המורה עינת קליש, עכשיו יש שלטון חפץ חיים בעיר".
"קניתי את הנכס מחיפאים סקפטים ב-2.5 מיליון שקל, היום מציעים לי 30"
בשנת 2013 נכנס סיונוב ללשכת ראש העיר דאז, יונה יהב, ואחת המזכירות סיפרה שהציעו לה נישואין במבנה של קולנוע הדר. לסיונוב זה הזכיר את סיפור היפהפייה הנרדמת והוא רכש את המבנה מהבעלי הנכס – מנכ"ל "רדיו חיפה" דני נישליס ז"ל ושותפו מיקי הלוי. "לפעמים אתה קונה גוש בטון אבל מאחוריו יש סיפורים מרתקים, כמו בית הנזירות האיטלקיות משנת 1926 שרכשתי בוואדי ניסנאס ומבנים רבים אחרים בחיפה", הוא אומר.
מה היה החזון שלך כשרכשת את הבניין המוזנח הזה?
"הכל למעשה החל לפני כמעט 100 שנים כאשר הקולנוע הוקם. לתחושתי, הסיפור ההיסטורי של הקולנוע יגרום לאנשים לבחור את המתחם כמקום אירוח אותנטי לתקופות קצרות וארוכות, בלב ליבו של שוק הפשפשים של חיפה המדהימה. לצאת לטיול בשבת בבוקר בשוק זה דבר נפלא בעיני. בנוסף, מגדל המגורים שיתנוסס מעל יתאים לקהל היעד שלי – צעירים רווקים שיחפשו ליהנות משירותי מלון בלוקיישן של העיר התחתית התוססת", הוא מתפייט, "מכל פינה במגדל רואים ומריחים ריח ים מלוח ובריזה חיפאית וכל רוכש דירה להשקעה יזכה לשירותי ניהול, כך תתאפשר השכרה בשיטת airbnb".
סיונוב הוא אמנם רגשן ורומנטיקן, אך יחד עם זאת איש עסקים ממולח עם "אף" מפותח להריח עסקים מניבים. "קניתי את הנכס מחיפאים סקפטים ב-2.5 מיליון שקל, שזו למעשה עלות דירת ארבעה חדרים כיום בעיר התחתית. היקף המכירות הצפוי במתחם כאשר יקום בעזרת השם בשנת 2027 יעמוד על 150 מיליון שקל. אפילו היום, בתקופת מלחמה, מציעים לי 30 מיליון שקל על המבנה אבל אני לא מוכר נכסים עם ערך היסטורי, זה מעבר לבטון. הכלל אצלי שאני פועל לפי רגש ומעוף ולא לפי טבלאות אקסל".
"לא עוד מלונות עם צבא של חדרניות עם עגלות מעצבנות במעברים"
השבוע הסתובבנו יחד בעיר התחתית ובגאווה גדולה הצביע סיונוב על חלק מהנכסים שרכש לטובת הקמת המותג Ninna ובשפה הציורית והמיוחדת לו הוא סיפר על המותג. "Ninna היא רשת מתחמי אירוח בעלת קונספט אירופאי עירוני, עוקצנית וממש לא מעונבת. את הלוקשיינים שלנו אפשר למצוא רק במיקומים נושכים ומעניינים בעיר, כשכל אחד מהם מעוצב בצבעים בועטים וחסרי גבולות. לא עוד מלונות שהם למעשה מגדלי בטון ושיש מצהיב, צבא של חדרניות עם עגלות מעצבנות במעברים".
אז מה כן יהיה בנינה?
"אין קבלה או חדר אוכל אבל יש בה בדיוק את מה שהאורחים שלה צריכים ורוצים לשלם עליו, לא טיפה פחות וגם לא טיפה יותר. סביבה יש מלא חדרי אוכל מעודכנים שהן המסעדות הכי הכי והכל במרחק הליכה, כמו גם הברים והמועדונים. כל המתחמים שלנו הם 100 אחוז אוטונומיים כשהכל נעשה בצורה מקוונת ועצמאית, החל מבחירת המתחם וממשיך בבחירת החדר, דרך הצ'ק אין/אאוט ועד לכל צורך או בקשה שעולים לאורך השהות ב-Ninna. במקום תורים ארוכים ומעצבנים לקבלה, אצלנו תמצאו צ'ק-אין אונליין חכם ופשוט. במקום טלפון מרעיש של בזק בחדר, ווטסאפ. במקום חדר אוכל, וולט. אתם 100 אחוז תלויים בעצמכם בלי לבזבז חצי מזמן החופשה על בירוקרטיה".
"המגדל הענק הזה מואר בלילה והיא יושבת בבית עצובה עם עצמה"
סיונוב הגיע לחיפה בשנת 2008 בגלל היכרות עם סטודנטית לאדריכלות בה התאהב ודרכה התאהב בעיר. "התחלתי לשוטט בהדר, ראיתי את כל המבנים והעיר היתה הפוכה לחלוטין. לא קניתי נכסים עד אשר ראיתי שיש עליית מחירים מסוימת. במשך 3 שנים למדתי את השלטון בעיר, דיברתי עם מאות אנשים בהדר, עם רוכלים וחיפאים אמיתיים, וככל שהסתובבתי יותר ראיתי שיש פה פוטנציאל בלתי מוסבר". זה קרה בזכות הקסם של העיר והאנשים של פעם אותם הוא מגדיר, "אנשים טובים, אנשים נעימים", וברור שגם בגלל הכסף. "ברור, בגלל הפוטנציאל שיש פה להרוויח. כן, זו לא בושה להרוויח כסף".
סיונוב הוא הגואל של הבור המיתולוגי ברחוב אחד העם מאחורי המשביר לצרכן בהדר שעמד שומם מעל 20 שנה. "יונה יהב שמר על קשר רציף איתי, הוא זה שהציע לי את הבור באחד העם ואמר לי 'לך תראה'. הוא זה שגרם שאני אבנה במקום מגדל של 158 דירות ועוד מתחם של סדנאות לאמנים ובעלי מקצועות חופשיים. זה לגמרי בזכות העזרה שלו. את האכלוס עשינו בתקופה של קליש, אבל אז המדיניות היתה שונה. הם עשו הכל כדי שלא נקבל טופס 4, אבל זה לא עזר להם. המגדל הענק הזה מואר בלילה והיא יושבת בבית עצובה עם עצמה".
לאורך כל הריאיון הוא מפרגן לשני אנשים – יהב שהיה ראש עיר בתקופה בה הוא קנה את רוב הנכסים שלו וצחי טרנו, שעמד בראש מנהלת העיר התחתית ומאז הוא גם חברו הטוב, "טרנו הוא החבר היחידי והאמיתי בחיפה. כולם פחדו מהבור ורק בזכות שני אלו, שהעניקו לי ביטחון וידע מקצועי, הימרתי על מגדל אחד העם. לולא הם, הייתם נשארים עם מכתש בלב העיר". הוא אומר ולא צוחק.
אתה משקיע כאן כל כך הרבה כאן, חשבת לעבור לגור בחיפה?
"אני גר ברמת השרון פינת תל אביב, אבל הלב שלי כאן בחיפה. עד כה רכשתי בעיר 28 נכסים מהותיים".
איך אתה רואה את התפתחות של העיר מבחינת הנדל"ן?
"בראש בראשונה מבחינתי חיפה היא מרחוב מסדה ומטה, אין לי מושג מה קורה באזורים אחרים והם לא מעניינים אותי בכלל. אני סבור שהיזמים שמגיעים לכאן חייבים להגיע ממקום של אהבת העיר, פחות בתי השקעות שמלקטים כספים ממשקיעים, אלא להגיע עם הלב ולדעת להישאר גם בימים קשים, כמוני. לדוגמא, בניין שלם לשימור ברחוב דוברין 2 אשר רכשתי בשנת 2014 ב-600 אלף שקל, כיום דירת 30 מ' נמכרת בבניין זה ב-650 אלף שקל. צריך להסביר מעבר לכך? החיפאים ימשיכו להרים גבה ולומר 'בחיפה זה לא יקרה'. היונים נוטשות את הבניינים הנטושים ובמקומם באים צעירים מקועקעים מגניבים ועוד צעירים מגניבים, ההגירה המסיבית של הצעירים לא פסקה אך נחלשה מהותית".
מה הקטע של השלטים בכל העיר שאתה קונה נכסים תוך 8 שעות במזומן?
"אני One man show. בעלי נכסים פונים אלי מאז 2008 ואני יודע להחליט במקום. בלי הנהלה ובלי משקיעים, כמו חלק מהיזמים החדשים היום בחיפה. החלטות כאן ועכשיו. בלי דירקטוריון מזיע וכבד".
למה אתה קורא למגדלים שלך יוסף בעל החלומות?
"זה שם הפירמה שלי. לכולנו יש חלומות, להגשים אותם זה סיפור אחר. צריך לבוא למיזם עם רגש ולא תאוות בצע. לממן עשרות נכסים ריקים ולהמתין מעל 10 שנים. זו גישה של מתאהב סדרתי".
אז מה החזון הבא?
"להפוך את יתרת הנכסים הריקים שלי לחלק מ-Ninna. כיום שלושה כבר פועלים – בכיכר פריז, ברחוב הנמל וברחוב הבנקים ובסך הכל יהיו שמונה. אני כאן כבר 16 שנה שזה שליש מחיי והמלאכה עוד מרובה".
