מאז שהוא זוכר את עצמו הוא חי, נושם, אוכל וחולם על בתים נטושים. והנה, 30 שנה אחרי, חלומו של ויטלי דובב דותן מתגשם עם מינויו לפרויקטור למבנים הנטושים של חיפה. הוא זה שיטפל בבירוקרטיה, בחלק שיניע מהלך שבסופו, "במקום להגיד שוב שחיפה העיר עם הפוטנציאל הלא ממומש יגידו הנה, העיר מימשה את הפוטנציאל שלה". כמה מבנים כאלו יש בחיפה? תלוי את מי שואלים
"ראש תחום מבנים נטושים באגף לפרויקטים אסטרטגיים בלשכת מנכ"ל עיריית חיפה" – זה טייטל התפקיד החדש של ויטלי דובב דותן, הפרויקטור של המבנים הנטושים בעיר, שאמור להתמודד עם חוק עזר עירוני מתקופת המנדט שקובע פטור מארנונה לבעלי בית שנטשו את נכסיהם, להתיר את התסבוכת הבירוקרטית הייחודית שמלווה כל מבנה, לנוע על התפר העדין שבין נכס פרטי למפגע ציבורי ולבסוף, להפוך את עשרות הפילים הלבנים בעיר למקומות תוססים ומלאי חיים. "עד סוף שנת 2025 נראה פחות מבנים נטושים בעיר", הוא מבטיח, "וחיפה תוכל סוף סוף לממש את הפוטנציאל הלא ממומש שלה".
התפקיד, פרי יוזמתם של ראש העיר יונה יהב, מנכ"ל העירייה גדי מרגלית וראש האגף לפרויקטים אסטרטגיים צחי טרנו, הוא ייחודי לחיפה ומהווה תקדים שלא קיים באף עירייה אחרת בארץ. למה דווקא בחיפה? "כי בחיפה, לצערנו, יש שפע של מבנים ריקים ונטושים, אולי אחד הריכוזים הכי גדולים בארץ", עונה דותן.
כמה מבנים נטושים יש בחיפה?
"ובכן", הוא לוקח נשימה ארוכה שמרמזת על תשובה מסובכת, "המספרים הידועים לנו נעים מקיצון לקיצון: המועצה הלאומית לכלכלה בשנת 2024 קבעה שיש 462 מבנים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצאה ב-2017, 10,600 מבנים. עיריית חיפה, בתגובה לשאילתא של שרית גולן שטיינברג ב-2020 הצביעה על 1,517 מבנים. מרכז המידע והמחקר של הכנסת (2022), מצאה שיש 3,175 מבנים ומבקר עיריית חיפה איתר בשנת 2021, 483 מבנים. מה המספר הזוכה? אף אחד לא יודע. מה בכלל הם בודקים? אף אחד לא יודע. אחד בודק רק דירות מגורים ריקות ונטושות, השני בודק רק בניינים שלמים, השלישי בודק גם וגם וזו אחת הסיבות כדי לעשות מיפוי מסודר, מקיף ומעמיק".
"יש קו דק בין זכות הקניין הפרטי לבין האינטרס הציבורי. בארץ מקדשים את הזכות הפרטית"
כדי להתחיל לעשות סדר בנושא מסווג דותן, שחוקר את נושא הנטושים במשך שנים ואת הדוקטורט שלו הקדיש לפיתוח מתודולוגיה לאיתור, סיווג, אפיון נכסים ריקים והתאמת מתווה פעולה לכל מקרה ייחודי, לשלוש זרועות: הזרוע הראשונה מתייחסת לנטושים בבעלות העירייה. "לנכסים בבעלות העירייה אי אפשר לקרוא נטושים כי הם פנויים מסיבות ברורות ומנומקות", הוא אומר ומציג שתי דוגמאות: הראשונה, בית הקשתות בוואדי סאליב, "משנת 1997 העירייה חוכרת את המבנה מהמדינה. המבנה הוא מבנה לשימור מחמיר שמצריך עלויות מאד גבוהות אך מהצד השני, בהסכם החכירה קבעו תנאי שהמבנה ישמש עבור סדנאות אמנים או מוזיאון שזה שימוש שלא מניב הכנסה וזו דוגמא לבעיה שצריך לפתור".
דוגמא שנייה היא מבנה קטן למגורים, בעל 6 דירות, ברחוב אהבת ציון 10 סמוך לבית החולים בני ציון, "העירייה קיבלה בתרומה את המבנה עם התניה שהמגורים ישמשו אך ורק את הרופאים של בית החולים. בשלב כלשהו, הרופאים עזבו, מצבו של הבניין התדרדר וכרגע אנחנו מחפשים לו פתרון".
הזרוע השנייה מתייחסת לנטושים בבעלות המדינה – "יש דרכים לעבוד ולנהל משא ומתן מול המדינה, שגם לה יש אחריות על מבנים נטושים, כדי לקדם פתרונות", הוא אומר ומציין את המבנה הנטוש ברחוב יפה נוף 124 שבעבר שימש כמלון דביר ובית ספר קולינרי דן גורמה ואת בית הפאשה ששימש בעבר כבמה 2 עבור תיאטרון חיפה ולימים את בלייני מועדון הלונה.
הזרוע השלישית מתייחסת לנטושים בבעלות פרטית – "יש קו דק בין זכות הקניין הפרטי לבין האינטרס הציבורי", הוא מדגיש את המורכבות, "במחקר שלי איתרתי דרכים בעולם המתערבות בקניין הפרטי אבל בארץ מקדשים את הזכות הפרטית. המטרה שלי היא לבדוק אם ליזם יש בכלל נכונות לפעול ולקדם השמשה של הנכס ואז אני אהיה פה כדי לעזור לו, לשחרר חסמים עבורו. אם לבעל הנכס אין נכונות לפעול לשיפוץ הנכס אז יש שתי דרכים לפעול: הראשונה, העירייה יכולה לקנות את הנכס ואז להשמיש אותו. השנייה, לנצל את ההזדמנות ולהפעיל את כל הכלים שיש ברשותנו כדי להפעיל לחץ על בעל הנכס".
מהם אותם כלים?
"לעירייה יש הרבה שיניים ויכולות אם זה מבחינת תפעול, הנדסה וגביית ארנונה. המטרה שלי היא לחבר את כל גורמי האכיפה שיפעלו לכיוון אחד תחת אסטרטגיה משותפת. זה לא פשוט. בתור העירייה הראשונה בארץ שעושה את זה, אנחנו הולכים בדרך לא סלולה. אנחנו מפתחים את הכלים המשפטיים תוך כדי כי כרגע חוק שמתייחס למבנה ללא שימוש, שלא מסתדר בשוק הנדל"ן ופוגע באינטרס הציבורי, פשוט לא קיים".
חוק אחר שקיים הוא חוק עזר עירוני שפוטר את בעל הנכס מתשלום ארנונה. איך זה קרה?
"פקודת העיריות משנת 1964 ירשה את החוק משנות ה-30, בתקופת המנדט הבריטי, בה כנראה מתום לב נתנו פטור לנכס הרוס כדי לא להכביד על בעל הנכס. היום זה הפך ללקונה. בעל נכס שלא מצליח למצוא שוכרים פשוט עוקר את הדלתות, אוטם את החלונות ומבקש פטור מאגף הארנונה המאשר את זה. יש פרצה בחוק שבעלי בית פשוט מנצלים אותה".
החוק כיום פוטר את בעל הנכס הנטוש מתשלום ארנונה לתקופה בת שלוש 3 שנים, לאחריה הוא חוזר לשלם ארנונה בתעריף מופחת למשך 5 שנים ולאחר כל 8 השנים, מקבל בעל הנכס שוב פטור מארנונה, הפעם לתקופה לא מוגבלת. לאורך השנים נעשו ניסיונות ממשלתיים לקידום חוקים המקצרים את תקופת הפטור אך אלה עלו בתוהו לאחר שלא היה מידע מספיק מדויק על כמות המבנים הנטושים והגדרה בהירה מספיק לגבי מה זה מבנה נטוש.
מה הנזק הכלכלי שחיפה ספגה משנים של אי תשלום ארנונה?
"מדו"ח שפורסם בנובמבר 2024 על ידי המועצה הלאומית לכלכלה עולה כי עיריית חיפה מפסידה 17 מיליון שקל בשנה וזה רק מנכסים שלא בשימוש וכבר קיבלו פטור. מה עם הנכסים שנתקעו באמצע שיפוצים ועכשיו הם אתרי בנייה נטושים? ומה עם נכסים שלא פטורים מארנונה ומהווים מפגע ציבורי?".
"המבנים האלה לא נעלמים מעינינו יותר. אנחנו רואים אותם, אנחנו מטפלים בהם"
מבנים נטושים זה לא רק מספרים, בעיות משפטיות, חלוקה לקטגוריות ומתודולוגיה, זה גם זיכרונות, חוויות ילדות, מוסדות שחקוקים בלב אלפי חיפאים. בריכת הפועל וקולנוע רון בהדר, הקזינו בבת גלים, התחנה המרכזית הישנה של אגד בקריית אליעזר. מספיק אזכור שמם כדי לעורר את בלוטת הנוסטלגיה החיפאית. "האתגר הראשון שלנו הוא להכניס לתודעה הציבורית שמהיום עיריית חיפה נמצאת בשטח", הוא אומר, "המבנים האלה לא נעלמים מעינינו יותר. אנחנו רואים אותם, אנחנו מטפלים בהם אחד אחד ואי אפשר יותר להתחמק מעיריית חיפה. האתגר השני הוא לגרום לבעלי הנכסים להבין שאמנם הנכס הוא פרטי אבל יש להם גם אחריות ציבורית והם לא יכולים להשאיר את הנכסים שלהם בצורה הזאת. האתגר השלישי והאחרון הוא לבנות את הפעילות הזאת בצורה עדינה וחכמה שבאה לייעל ולא להתערב בצורה גסה ומכוערת".
עד כמה החייאת המבנים הנטושים יכולה לשנות את העיר?
"מקצה לקצה. כשהעיר חיפה תטפל בכל המבנים הנטושים שלה היא תהיה העיר המובילה בארץ ובמקום להגיד שוב הנה העיר עם הפוטנציאל הלא ממומש יגידו הנה, העיר מימשה את הפוטנציאל שלה. אני פה בשביל לטפל בחלק המשעמם והבירוקרטי שמאחורי הקלעים כי הוא זה שבסוף יניע את התהליך", הוא אומר בעיניים בורקות ומתייחס באופן אישי לקבלת התפקיד שחלם עליו כל חייו, "מעל 30 שנה שאני חולם, חי, אוכל, ישן, חושב על מבנים נטושים. זה חלום ילדות שלי לטפל במבנים האלה. מאז שאני זוכר את עצמי בתור ילד שנוסע ברחבי חיפה, מרים עיניים ומדמיין שהמבנים האלה קוראים לי להציל אותם. אז הנה, אני בתפקיד המושלם להציל אותם".
