בית המשפט המחוזי בחיפה ביטל הסכם בין עיריית חיפה למסדר הכרמליתי שאמור היה לשלם היטל השבחה בגובה 20 מיליון שקל, במסגרת תוכנית לבנייה למגורים, מסחר ומלונאות בצמוד למנזר בסטלה מאריס והתחייב להשקיע את כל התמורות מהפרויקט לטובת המסדר ובפרויקטים ציבוריים בחיפה
המסדר הכרמליטי לא ישלם לעיריית חיפה היטל השבחה בסך 20 מיליון שקל, כך קבעה שוםטת בית המשפט המחוזי בחיפה, עפרה אטיאס.
בבעלות המסדר יש שטח קרקע של 231 דונם הממוקם בצמוד למנזר בסטלה מאריס, מצפון לרחוב טשרניחובסקי ומדרום לסטלה מאריס. המסדר קידם תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע משטח פרטי פתוח שחלקו לצרכי ציבור, לבנייה של 350 יחידות דיור לצד מסחר, מלונאות, וכ-160 יחידות דיור מוגן.
המסדר הצהיר, עם הגשת התוכנית, כי התמורות מהקרקע יחזרו לעיר וכי בכוונתם להקים על חשבונם טיילת, אמפיתיאטרון, מתחם גנים, חניון ציבורי, וכן פארק שיקרא פארק סטלה מאריס. את ההכנסות הבטיחו להשקיע בפרויקטים ציבוריים של המסדר בעיר חיפה כמו הרחבת בית הספר כרמל, שיקום כיכר פריז ועוד, בעלות מוערכת של כ-50 מיליון דולר.
התוכנית הופקדה בדצמבר 2005 וקיבלה תוקף בפברואר 2007. לאחר אישורה נקבע כי ההשבחה נאמדת ב-134 מיליון שקל, כך שההיטל הוא מחצית מההשבחה, בגובה 67 מיליון שקל. במשך מספר שנים הצדדים הידברו ביניהם ובשנת 2009 נחתם הסכם פשרה בין המסדר לעירייה שבו נקבע בהתחשב בעבודות הציבוריות שהמסדר מתכוון ליזום על הקרקע, שניתן להפחית את סכום השומה מ-67 ל-20 מיליון שקל – סכום שהמסדר ישלם במקרה של הגשת תוכנית בנייה וקבלת היתר, או בעת מכירת הקרקע.
תשלום היטל ההשבחה מתבצע כאשר מתקבל היתר לתוכנית או כאשר הקרקע נמכרת, אלא שהמסדר לא החל לבנות ולכן גם לא שילם את ההיטל. והמסדר, שכלל לא החל בעבודות בנייה ולכן לא שילם את ההיטל. בשנת 2016 הודיע המסדר כי ההסכם אינו חוקי ומסר לעירייה הודעה על ביטולו בשל גביית כספים בלתי חוקית. בין הצדדים התקיים שוב משא ומתן, אך ללא תוצאות, וכעבור שלוש שנים הגיש המסדר לבית המשפט המחוזי את התביעה לביטול ההסכם.
בתביעה נטען כי בניגוד לעמדת העירייה, המסדר זכאי לפטור מהיטל השבחה מכיוון שהוא מסדר דתי כנסייתי קתולי: "נכפה על המסדר שלא כדין 'לוותר' על הפטור מתשלום היטל ההשבחה ו'להתנדב' לשלם סך של 20 מיליון שקל. העובדה שהדרישה הבלתי חוקית עוגנה בהסכם אינה יכולה להכשיר גבייה בלתי חוקית". המסדר טען גם כי ההסכם נחתם בניגוד לתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה אשר אוסר על שומות מוסכמות בין הוועדה המקומית לנישום, וכי לא ניתן לגבות היטל השבחה בתמורה לעבודות ציבוריות או בדרך אחרת, והתשלום חייב להיות בכסף.
מנגד טענה העירייה כי המסדר מנסה להתחמק מהסכם חתום רק משום שכעת אין לו כדאיות כלכלית, כי השומה נערכה כדין וכי המסדר קיבל את השומה אך פנה כדי להפחית אותה.
שופטת בית המשפט המחוזי עפרה אטיאס קבעה כי תיקון 84 ביטל את האפשרות לנהל משא ומתן על גובה השומה, כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה, וכי הסכם הפשרה בין הצדדים מהווה שומה מוסכמת המנוגדת לתיקון ולתכליתו – והורתה על ביטול ההסכם בשל אי חוקיותו.
